В Росреестре объяснили, как оформить недвижимость по материнскому капиталу

Такие сделки имеют свои нюансы. Подробнее о том, как совершить сделку с использованием материнского капитала, в интервью рассказала Наталия Батюк, заместитель руководителя регионального Управления Росреестра.

- Наталия Сергеевна, давайте напомним нашим читателям, что такое материнский капитал?

Материнский (семейный) капитал — это мера государственной поддержки российских семей, в которых с 2007 года родился или был усыновлен второй ребенок (а также третий, четвертый и любой следующий ребенок, если до этого право на материнский капитал не возникало или не оформлялось).

Семьи, в которых начиная с 1 января 2020 года появился первый ребенок, также имеют право на материнский капитал.

Средства материнского (семейного) капитала можно потратить только на цели, которые предусмотрены законодательством. Одним из направлений распоряжения такими средствами является улучшение жилищных условий, в том числе с привлечением заёмных средств.

- Какую недвижимость можно приобрести с использованием материнского капитала?

Материнский (семейный) капитал можно потратить только на квартиру или жилой дом, которые находятся в Российской Федерации и пригодны для проживания. Купить аварийную или не соответствующую санитарным и техническим нормам недвижимость не получится.

- Какие особенности заключения договора купли-продажи жилья с использованием средств материнского капитала?

Договор купли-продажи жилья с использованием средств материнского капитала должен быть заключен в письменной форме и подписан всеми сторонами.

Обязательного нотариального удостоверения такого договора закон не предусматривает. Исключение составляют подлежащие обязательному нотариальному удостоверению сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или признанному ограниченно дееспособным гражданину; сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость (за исключением, в частности, сделок при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке), а также случаи, если договор купли-продажи содержит в себе элементы брачного договора или соглашения о разделе общего имущества супругов.

При составлении договора купли-продажи необходимо принять во внимание следующие особенности.

1. Жилье, приобретаемое с использованием средств материнского капитала, должно быть оформлено в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга (супруги) и детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. Положения жилищного законодательства, ограничивающие минимальный размер общей площади жилого помещения, приходящейся на долю каждого сособственника, при этом не применяются.

В связи с этим целесообразно сразу приобрести жилье в общую собственность всех вышеуказанных лиц и определить их доли в договоре купли-продажи.

Если оформить жилое помещение в общую собственность всех указанных лиц при заключении договора купли-продажи не представляется возможным, жилое помещение должно быть оформлено в общую собственность в течение шести месяцев после перечисления средств материнского (семейного) капитала продавцу, а если жилье приобретается с использованием кредитных средств — после снятия соответствующего обременения.

Каких-либо специальных положений по определению размера доли в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием материнского капитала, законодательство не содержит.

Однако, как следует из обзора судебной практики, определение долей должно производиться исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского капитала, потраченные на приобретение жилья. При этом в соглашении размер долей детей может быть увеличен. Если соглашением предполагается уменьшение доли несовершеннолетнего, потребуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.

2. При покупке жилья с использованием средств материнского капитала полная оплата цены договора происходит не сразу, а через определенное время. В связи с этим жилье признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате (залог (ипотека) в силу закона). Стороны могут заключить письменное соглашение, регулирующее их отношения применительно к залогу, а также предусмотреть в договоре купли-продажи, что такого залога не возникает, однако для защиты интересов продавца возникновение залога рекомендуется.

Если договор заключается с привлечением кредитных средств, то залог регистрируется также в пользу банка.

3. Социальный фонд России перечисляет денежные средства материнского капитала только в безналичной форме. В связи с этим в договоре купли-продажи необходимо указать безналичную форму расчета в части указанных денежных средств и реквизиты банковского счета продавца, на который будет осуществлен платеж.

-Какой порядок действий для оформления недвижимости по материнскому капиталу после выбора недвижимости и заключения договора купли-продажи?

- После заключения сделки, договор необходимо направить в орган регистрации прав. Сделать это можно лично через офис многофункционального центра предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ) или в электронной форме через электронный сервис «Личный кабинет правообладателя» портала Росреестра (https://lk.rosreestr.ru/), Единый портал государственных и муниципальных услуг (https://www.gosuslugi.ru).

Если договор купли-продажи нотариально удостоверен, в таком случае государственная регистрация прав может быть проведена на основании заявления, представленного нотариусом в орган регистрации прав в электронной форме.

После того, как переход права на основании договора будет зарегистрирован необходимо обратиться в Социальный фонд России и подать заявление о распоряжении средствами материнского капитала. Денежные средства будут перечислены после принятия положительного решения.

- Возможно ли разделить сумму материнского капитала: часть на обучение ребенка, вторая на приобретение недвижимости?

Владелец сертификата на материнский капитал имеет право потратить его частями по нескольким направлениям.

- Как уже было отмечено ранее, жилье, приобретаемое с использованием средств материнского капитала, должно быть оформлено в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга (супруги) и детей. Что если до момента погашения ипотеки в семье появился еще один ребенок? Нужно ли выделять долю маленькому члену семьи?

Выделить доли необходимо всем членам семьи, включая несовершеннолетних детей.

Например, при покупке квартиры в семье было только двое детей, а к моменту погашения ипотеки появился третий ребенок, долю нужно будет выделить и ему.

Если новый ребенок родился уже после исполнения обязательства по выделу долей, то переоформлять права на объект недвижимости с выделением доли и ему не требуется.

Если объект недвижимости был оформлен только на одного из супругов, значит, долю нужно выделить второму супругу и детям. При этом допускается выделить доли детям, а остальную часть квартиры оставить в совместной собственности супругов.

Важная деталь: доли нужно выделить именно в той недвижимости, на покупку которой были направлены средства материнского (семейного) капитала.