Как в Архангельске выкупают аварийное жильё у собственников и почему люди фактически остаются без крыши над головой

Это манёвренное жильё, которое ему выделили после пожара в его доме, и откуда его выселят, когда вступит в силу решение суда о выкупе его квартиры.

А жить нельзя

Из материалов об отказе в возбуждении уголовного дела: «Лариса Т. проживала одна. Проснувшись утром, она решила вскипятить воду в электрическом металлическом чайнике с использованием электрической плитки, так как провод от чайника перегорел. Повернув тумблер плитки в положение «вкл», она ушла в комнату смотреть телевизор, а потом уснула. Проснулась от запаха гари».

Сообщение о пожаре в доме № 28 на улице Локомотивная в Архангельске поступило в дежурную часть 12 июля 2019 года в половине седьмого утра. Сергею Янковскому, который был в этот момент на даче, позвонили соседи. Когда он приехал к дому, пожар уже удалось потушить. Чтобы справиться с огнём, пожарным пришлось разобрать потолочные перекрытия. Муниципальная квартира соседки Ларисы выгорела полностью, квартира Сергея – частично.

– Она больше от воды пострадала, чем от огня, – рассказывает Сергей и достаёт увесистые стопки документов, экспертиз, постановлений. – К счастью, все жильцы дома успели выскочить. Но нам сразу сказали – жить в доме уже будет нельзя.

Одноэтажный деревянный дом № 28 на улице Локомотивная был построен в 1916 году, на 1998 год его процент износа составлял 52%. Однако аварийным он признан не был. В доме пять квартир, три из которых находились в собственности.

– Дом хороший был, центральное отопление, зимой очень тепло, – рассказывает Сергей. – В соседнем подъезде пару лет назад семья квартиру под материнский капитал купила. Абы что не разрешили бы. Я свою квартиру купил в 2002 году, искал, чтобы было ближе к работе и чтобы дом деревянный. У меня астма, и жить в бетоне я не могу. После пожара пришлось переехать жить на дачу, благо лето тёплое было, а осенью мне дали комнату в общежитии, манёвренное жильё.

Дом на Локомотивной признали аварийным 15 ноября 2019 года, таким образом, он не попал ни в федеральную программу переселения из аварийного жилья (в неё входят дома, признанные аварийными до 2017 года), ни в областную (в неё входят 129 домов, сошедших со свай или имеющих угрозу обрушения). Но в апреле 2021 года появилось постановление администрации Архангельска об изъятии земельного участка и жилых помещений. Этот документ даёт возможность собственникам получить денежное возмещение за своё жильё. По закону, следующий шаг – оценка жилья и заключение соглашения с собственником о выкупе жилплощади.

– Я ждал год, когда это произойдёт, а потом пошёл сам, заказал экспертную оценку и пошёл в суд, – рассказывает Сергей. – Эксперты оценили стоимость моей квартиры в 745 тысяч рублей. Но суд почему‑то решил не принимать эту экспертизу и назначил другого эксперта. Так моё жильё подешевело более чем на 200 тысяч рублей. По сути, мне присудили по 18 тысяч рублей за квадратный метр. Теперь, даже если я продам дачу, я не смогу себе купить даже комнату в общежитии, я пять лет как пенсионер, ипотечный кредит мне не дадут. Сказали, что из манёвренного жилья меня выселят, как только решение суда вступит в законную силу. Вот и получается, сколько хватит денег, буду снимать, а потом мне один путь – в бомжи.

Каждый смотрит по‑своему

В 2021 году аппарат уполномоченного по правам человека РФ обратил внимание на отсутствие единой методики расчёта выкупной стоимости аварийного жилья. И даже заявил о разработке законодательной инициативы, чтобы у людей была возможность получить компенсацию по рыночной стоимости жилья на момент расселения в конкретном населённом пункте. Но пока процедура оценки – это субъективное мнение эксперта и сложившаяся судебная практика.

– Оценка жилья – это всегда субъективное мнение оценщика, каждый эксперт смотрит по‑своему, – рассказывает Анна Гладких, частнопрактикующий оценщик. – Есть базовые критерии, из которых складывается рыночная стоимость жилого помещения, закреплённые в статье 32 Жилищного кодекса РФ. Так, собственник может получить не только рыночную стоимость за жилое помещение, но и компенсацию стоимости общего имущества в многоквартирном доме, в том числе – земельного участка, на котором расположен дом. Сегодня многие говорят: «Я ведь собственник, значит, у меня и часть подъезда, и крыши, и земли под домом». Но официальной методики, позволяющей посчитать стоимость доли земельного участка, нет. Есть только сложившаяся практика, которая свидетельствует: если земельный участок отмежеван по цоколю, а в Архангельске так повсеместно, то шансы получить компенсацию доли фактически нулевые. Но практика изменчива. Например, ещё недавно невозможно было получить компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт, если квартира в аварийном доме была куплена или унаследована. Теперь есть решение Верховного суда РФ, и собственники получают такие компенсации.

Анна занимается оценкой аварийного жилья с 2015 года. Признаётся, что практику нарабатывала в Санкт-Петербурге, поэтому большинство методик отработаны при реализации программы переселения из аварийного жилья в северной столице. Сегодня она работает, в том числе, как привлечённый эксперт с администрацией Архангельска, а также в качестве судебного эксперта-оценщика.

– Все квартиры, в аварийном доме или нет, оцениваются сравнительным подходом, – поясняет она. – То есть мы сравниваем объект оценки и объекты-аналоги, которые представлены на рынке. Стоимость объектов-аналогов мы берём с тематических порталов по недвижимости. При этом учитывается район расположения объекта, его площадь, наличие коммуникаций. Например, те же деревянные дома бывают с печным отоплением и без воды, а бывают с центральным отоплением. У всех оценщиков есть негласное правило – мы не учитываем состояние самой квартиры, принимая его как условно удовлетворительное. То есть на стоимость не влияет факт евроремонта в квартире или упавшая печка и провалившийся пол. Кстати, факт наличия в доме горячей воды тоже во внимание не принимается – только холодная вода.

Спрашиваю у Анны, как же получается, что рыночная стоимость аварийных квартир у разных экспертов так сильно отличается, как в случае с Сергеем Янковским.

– Если вы думаете про заговор оценщиков, то это не так, – говорит она. – Каждый специалист дорожит своей репутацией и работает на основе сложившейся практики. Другое дело, насколько эти практики учитывают динамику рынка недвижимости и вилку возможностей бюджетов муниципалитетов. Ведь выплаты собственникам аварийного жилья идут из местного бюджета. Например, собственник «аварийки» сделал за свой счёт оценку, пошёл с ней в суд, а муниципалитет с оценкой не согласился. Тогда суд назначает независимую экспертизу, привлекая эксперта-оценщика. Но задача эксперта – не проведение экспертизы отчёта на соответствие. А суд задаёт конкретный вопрос: какова рыночная стоимость объекта? То есть эксперт заново проводит оценку жилья. Но с момента проведения первой оценки, подготовки заявления в суд, назначения даты судебного заседания проходит до четырёх месяцев. Рынок недвижимости за это время может поменяться кардинально. Как это было, например, в марте 2022 года. И этот факт, к сожалению, не учитывается. Вот если бы суд спрашивал: «Какова рыночная стоимость жилья на дату оценки?» – таких проблем не было бы. Ретроспективную оценку сделать несложно – все данные есть в открытом доступе. А пока единственный шанс «отбить» стоимость, если собственник считает её неадекватной, – апелляция, новая экспертиза и вверх по судебной лестнице. Но на это готовы единицы.

Сергей Янковский, складывая папки с исками, экспертизами и перепиской с чиновниками, признаётся, что сил бороться дальше у него уже нет.

– Я сдался, это слишком мучительно для меня бороться с несправедливостью и дорого, – говорит он. – Экспертизу я проводил за свой счёт, а в итоге мне вернули только 70 процентов от её стоимости, пропорционально итоговой выкупной сумме, так что я ещё и в минусе оказался.