Областная собственность работает на бюджет

Семь лет назад было создано региональное госучреждение «Фонд имущества и инвестиций Архангельской области». Главная его функция – увеличение инвестиционной привлекательности имущественного комплекса области и повышение доходности объектов недвижимости. О работе фонда мы беседуем с его директором Максимом Заборским

– Максим Николаевич, семь лет – солидный период. Можно ли говорить об успехах?

Максим Заборский– Безусловно. Многое удалось сделать по самому главному направлению деятельности – вовлечению в оборот неэффективно используемого областного имущества. Порядка 50 объектов на сегодняшний день находятся под нашим управлением. С учётом наших инвестиций, инвестиций арендаторов, капитализация объектов возросла до 650 миллионов рублей. По предварительным оценкам, её рост составил около 40 процентов. В скором времени мы подведём точные цифры.

Большой шаг был сделан в плане строительства гостиниц с нуля. В Архангельске путём реконструкции объекта недвижимости мы создали гостиницу «Столица Поморья», а в прошлом году открыли гостиницу «Пинежская слобода» в Карпогорах. Мы управляем гостиничным фондом и напрямую участвуем в процессах повышения туристической привлекательности Архангельска и Архангельской области.

Мы усиленно занялись турнаправлением «Карпогоры» и «Пинежский район». Участвуем в выставках, ведём системную работу в интернет-сообществах. На мой взгляд, это один из самых уникальных районов с точки зрения исторической, духовной, культурной составляющих. Благодаря пинежанам многое сохранено – храмы, музеи, один из них – прекрасный музей Фёдора Абрамова.

В общем, популяризируем Карпогоры и Пинежский район и продвигаем услуги нашей гостиницы. Мы попытались улучшить сложившиеся туры. Есть туры, адресованные школьникам, семьям, людям «серебряного» возраста. У нас также появился общий тур с Голубино. Он позволяет гостям ознакомиться с Верколой, Сурой, Карпогорами и Голубино. Мы его скоро официально представим и будем продвигать, в том числе в среде туристов из Москвы, Санкт-Петербурга и других регионов.

В общем, мы постоянно ищем новые варианты увеличения туристического потока.

Непростой старт

– Максим Николаевич, вы работаете с момента создания фонда, а в каких условиях начинали работу?

– Когда всё начиналось, у нас не было ни рубля бюджетных средств, а в штате – всего три работника. Не было денег даже на шариковые ручки, не говоря уж про оргтехнику, но нам дали списанную мебель и старые компьютеры. Я получил расчёт и премиальные на предыдущем месте работы и предоставил в заём нашему предприятию, чтобы приобрести канцелярские принадлежности – с возвратом через определённое время, так всё и началось.

– Но наверняка задачи сразу ставились высокие, ведь областное имущество должно работать эффективнее.

– Да. Хотя старт, конечно, нельзя начать простым. Но мы состоялись как предприятие, вышли на очень хорошие показатели по выручке и рентабельности. Мы платим хорошие дивиденды в областную казну. Наш штат расширился до 80 человек.

Мы достигли этих показателей без какого‑либо бюджетного финансирования. Создали предприятие и развили его, работая по большинству направлений в высококонкурентной среде. Открыли одну гостиницу и сделали её лучшей в регионе в сжатые сроки на конкурентном рынке. Открыли вторую гостиницу, которая, по признанию работников туротрасли и руководителей органов власти, является одной из лучших на региональном уровне.

Но мы также открыли множество новых направлений. Сначала мы осуществляли эксплуатацию объектов на аутсорсинге, потом сами стали их эксплуатировать. Затем с учётом перспектив создали службу ремонта. В 2012 году к нам присоединилось Бюро товарных экспертиз, и мы разработали программу развития данного направления, успешно внедрённую в последующем. Получили лицензию по линии Минкультуры РФ – взяли на себя возможность самостоятельно работать на памятниках архитектуры.

У нас сформировался очень хороший коллектив, ключевые работники работают долгие годы. И мы динамично движемся вперёд, прирастая новыми направлениями и усиливая действующие.

– Какие виды деятельности остаются в приоритете у фонда?

– Два вида деятельности дают 80 процентов выручки. Прежде всего девелоперский бизнес и сдача объектов в аренду. С арендой также связано проведение текущего и капитального ремонта. Не только мы, но и арендаторы вкладывают собственные средства. Иногда получается микс: мы выполняем основные работы, а отделку под свои нужды – арендаторы. Второе – гостиничный бизнес.

– То есть фонд может заниматься строительством?

– Сами мы не строим, но работы текущего капитального характера по ремонту мы производим. Более того, делаем реконструкцию на памятниках архитектуры регионального значения. За нами закреплены три памятника. Один мы доведём до логического завершения в этом году.

– Какое здание имеется ввиду?

– В Архангельске здание на Чумбарова-Лучинского, 24, бывшая восстановительная лечебница Дмитриевского, бывший диспансер.

– Там уже арендуют помещения?

– Первый этаж мы сдали в аренду под ресторан. Идёт отделка. А на втором этаже расположатся офисы.

Нежилое можно сделать жилым

– Вы занимаетесь ремонтами и строительством только своего имущества?

– Да, точка применения, безусловно, по областному имуществу. Но есть схемы и возможные варианты взаимодействия и с муниципальными образованиями. Муниципалы к нам обращаются по объектам, которые находятся не в лучшем состоянии, и никто не знает, как вовлечь их в оборот. Но есть возможности, чтобы завести эти объекты на уровень области и дать им вторую жизнь.

Например, в Онеге не достроили жилой дом и в 2010 году передали нам. Мы взяли на себя эту проблему, привлекли инвестора и в итоге 80‑квартирный дом был достроен. Действительно, мы можем взять на себя объекты незавершённого строительства в различных стадиях, либо даже введённых в эксплуатацию, но, состояние у которых ухудшилось. Мы их достраиваем, вдыхая вторую жизнь.

Также мы занимаемся переводом зданий из нежилых в жилые. И, как правило, делаем это за счёт привлечённых инвестиций. При этом максимально решаем вопросы с техническими экспертизами, техническими условиями и прочими задачами, требующими детальной и порой длительной проработки.

Помимо Онеги аналогичный проект был реализован в Вельске под жильё для ветеранов. 9 Мая мы вручали ключи в качественно отремонтированном доме. Жители района говорили нам такие слова благодарности, что за душу брало. В Лешуконском районе в прошлом году мы тоже такой объект реализовали. Впереди ещё ряд проектов такого плана.

В целом, 5388 квадратных метров жилья мы уже ввели и порядка 9300 квадратных метров – в работе.

– Насколько сложно заниматься гостиничным бизнесом?

– Бизнес действительно непростой. Тем не менее наша гостиница «Столица Поморья» имеет лидирующие позиции в Архангельске. Она неоднократно признавалась лучшей гостиницей областного центра. По итогам прошлого года у нас тоже был самый высокий рейтинг.

Через нас проходят за год тысячи гостей города. Это большая ответственность, уровень сервиса нужно держать высоким постоянно. Мы видим также статистику, что количество туристов в Архангельске в последние два года не растёт, а количество номерного фонда увеличивается, и, безусловно, ощущаем на себе конкуренцию. Но загрузка наша не падает. Это позволяет нам реинвестировать средства в другие проекты, что позволило открыть новую гостиницу в Карпогорах.

Мы также реинвестируем наши средства в реконструкцию областных памятников архитектуры. На памятники затраты гораздо выше, чем на обычные объекты. Нужно также пройти массу экспертиз и согласований и найти подрядчиков с требуемыми лицензиями. Можно сказать, что для нас реконструкция зданий-памятников – это социальный проект. И всё за счёт собственных средств.

На будущий год намечены работы в Сольвычегодске. Там тоже находится архитектурный памятник регионального значения. Хотим создать гостиницу повышенного комфорта. Заключено соглашение с санаторием «Сольвычегодск». Гостиница может стать одним из мест пребывания его гостей. Таким образом, мы введём в оборот и увеличим стоимость ещё одного областного объекта. Уже получено историко-культурное заключение в Москве и разрешение на производство работ. Мы находимся на низком старте по началу работ.

Максимальный объём работ хотим выполнить собственными силами: для этого есть все ресурсы, включая компетенции нашей команды. И через год мы можем получить третью гостиничную точку.

Объекты в проработке

– Вы упомянули, что в здании на Чумбарова-Лучинского разместился ресторан. Общепит – наверняка хороший партнёр, когда необходимо окупить проект.

– Безусловно, мы рассматриваем все наши проекты с точки зрения окупаемости и стремимся её улучшать. Изначально планировали, чтобы в здании на Чумбаровке часть помещений занял общепит, и улица получила ещё одну точку притяжения для горожан и гостей города. Это удалось.

Окупаемость, экономика проектов под памятники архитектуры, конечно, интересна, но всё равно она существенно выходит за рамки обычных девелоперских проектов. Это «длинные» инвестиции.

– Сколько сейчас объектов в проработке?

– Около 20 объектов коммерческой недвижимости. В основном это здания учреждений образования и медицины, содержать которые у области уже нет необходимости или возможности. Все возможные варианты использования этих объектов в рамках исполнения госзадач уже были рассмотрены. Для того чтобы сохранить их, увеличить капитализацию и доходность, такие здания предлагают нам.

Типичный пример – здание на Чумбаровке. Там был диспансер, потом признали здание аварийным и передали нам, чтобы мы вдохнули в него жизнь. В Коряжме здание техникума стоит уже целый год. Сейчас проводится аукцион, и мы надеемся, что сможем привлечь инвестора. На площадях 2500 квадратных метров планируется разместить центр детских развлечений, предприятия общепита и, возможно, гостиничные номера. Решений по использованию может быть много. Например, в бывшем спортивном зале может разместиться центр единоборств или батутный центр.

Интересный объект есть в Северодвинске. И это тоже здание техникума с большой площадью и в очень хорошем состоянии. Сейчас мы просчитываем варианты, подбираем арендаторов. Мы даже не исключаем, что там могут разместиться производственные участки малых предприятий. Там уже разместились производства стекла и мясных продуктов. Есть заявки от производителей хлебобулочных изделий и механических мастерских. Может получиться мини-кластер для малого бизнеса.

Прорабатываем аналогичным образом вопросы по объектам в Шенкурске, Устьянском и Вельском районах.

Мы готовы предоставлять помещения под производственные площадки. В Северодвинске, например, есть не только большое здание, но и большой земельный участок при этом здании. Поэтому там возможен производственный микс в виде мастерских, стоянки, склада готовой продукции.

В Вельске мы готовы к работам по переводу здания из нежилого в жилое. Причём хотим проработать вопрос по корпоративному направлению – возможности создания из наших объектов жилых домов, которые будут реализованы под льготные условия для работников местных предприятий.

Технопарк для коммерциализации

– Есть ли сложности по переводу зданий из нежилых в жилые?

– Больших сложностей нет. Заказывается проект, проектировщики решают задачу и проект проходит экспертизу.

В настоящее время мы разрабатываем ряд проектов в разных городах нашей области: Архангельске, Онеге, Шенкурске, Вельске, с перспективой ввода объектов, в статусе жилые.

Я считаю, что такие решения могут быть интересны. С учётом наших возможностей и перспектив по вводу жилья, в том числе и по «социальным ценам», предприятия, предоставляющие жильё своим сотрудникам, могли бы стать более привлекательными для работников. Проигравших – нет. Так было и в советское время, есть примеры и сейчас – Устьянская лесопромышленная компания, я знаю, предоставляет жильё.

– Одна из задач фонда – привлечение инвесторов. Вам здесь помогает Корпорация развития Архангельской области?

– КРАО работает по привлечению инвесторов в регион в целом, а мы – исключительно по областным объектам. Мы сотрудничаем, поскольку можем предложить наши ресурсы, в том числе недвижимость. У нас также есть отдел по земельным вопросам, который занят всеми аспектами, начиная от элементарных справок, заканчивая подбором участка. Мы тесно взаимодействуем друг с другом на благо инициаторов проектов и действующих предприятий малого и среднего бизнеса.

– Новые направления работы планируете?

– Очень плотно работаем совместно с коллегами из региональной Корпорации развития, минэкономразвития и САФУ над созданием технопарка. Его концепцию разрабатывает Высшая школа экономики (Москва). И это должна быть инструкция к действию – по созданию в регионе института инновационного развития.

– А какой сферой будет занят технопарк?

– Ограничений не будет. Мы хотим коммерциализировать все региональные инновационные решения и ноу-хау. Технопарк будет заниматься превращением идей в конечный продукт, проверкой этих решений на жизнеспособность и возможностью запуска в массовое производство.