29.10.2014 10:13

Роскошь в квадрате

фото Артема Келарева

Знакомые не так давно приобрели квартиру в средней полосе. Двухкомнатную. 60 квадратных метров. Цена — внимание! — 2 миллиона 100 тысяч рублей. Получается, чуть больше 33 тысяч за квадрат. При этом квартира в центре города, туалет с ванной раздельные, огромная прихожая, отделка черновая, но сделана идеально, железная дверь и стеклопакеты, которые не нужно менять. И — что немаловажно — сдали дом меньше чем за полгода.

В Архангельске цена за квадратный метр жилья в центре уже уверенно приближается к 75 тысячам рублей, а кое-где достигла и всех восьмидесяти. Как случилось, что по ценам на жилье мы уже перегнали даже очень привлекательные с точки зрения жизни российские регионы?

Где-то после Сахалина

В мае этого года Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию обнародовало данные по стоимости квадратного метра жилья во всех субъектах России. Согласно им в Архангельской области цена квадратного метра установилась на отметке в 39 695 рублей. Это на пять тысяч дороже, чем в соседней Вологодской области, и на четыре — чем в Мурманской. Выше — только в Москве, Питере, Карелии, Сахалинской, Свердловской и Магаданской областях, Хабаровском, Камчатском и Приморском краях, Якутии, Ханты-Мансийском автономном округе, НАО и ЯНАО.

При том, что, например, в Калининградской и Белгородской областях, которыми сегодня грезят многие архангелогородцы, цена за «квадрат» — 31 и 34 тысячи соответственно. В Краснодарском крае — 34. В Костромской области — 29. В Астраханской — 25. В Ставропольском крае — вообще 24. Подчеркнем: это не цена коммерческого жилья. Это цена, установленная Минрегионом «для бюджетных отношений». По ней, например, бюджет выдает субсидии на покупку жилья. Но она является неким ценовым ориентиром и для установления коммерческих цен. А вот цены уже коммерческие.

По официальной информации областного министерства промышленности и строительства, квадратный метр нового жилья в Архангельской области стоит сегодня 57 658 рублей, на вторичном рынке — 62 291 рубль. «По стоимости жилья на первичном рынке Архангельская область занимает одиннадцатое место среди всех субъектов России. В 2013 году ввод жилья в регионе составил 292,146 тысячи квадратных метров, что на 8,5 процентов больше, чем в 2012 году.

Но на текущий момент рынок предложения не успевает реагировать на увеличение спроса в силу длительности процедуры создания конечного продукта, то есть продолжительности этапа строительства, что влечет за собой повышение стоимости квадратного метра жилья», — говорится в ответе ведомства на редакционный запрос. То есть мы едва не угодили в десятку российских регионов с самым дорогим жильем, потому что, выражаясь простым языком, строим медленно и мало...

У кого какая маржа

А впрочем, достаточно открыть любую газету с недвижимостью, чтобы понять, что «официальные» цифры далеки от реальных. Так называемый элитный дом в центре Архангельска. Солидное название жилого комплекса. 66 квадратов продаются по цене 4 550 000 рублей. Получается — почти по 69 тысяч за квадрат. В этом же доме тоже двухкомнатная квартира, но уже 76 квадратных метров, стоит 5 700 000 рублей, то есть по 75 тысяч за метр квадратный.

Другой дом — тоже из «породы» элитных — судя по названию и ценам, еще элитнее. «Однушку» в нем метражом 47 квадратов продают ни много ни мало за 3 800 000 рублей, то есть по 81 тысяче за квадрат. А «двушку» в 69 квадратов — за 6 100 000 рублей. Получается — по 88 тысяч за квадрат! Директор ООО «Агентство-ТС» Григорий Тарасулов рассказывает, что цена возводимого его компанией жилья колеблется сегодня от 65 до 70 тысяч рублей за квадрат. А дальше — «по полочкам» раскладывает, из чего образуется та цена, по которой он как застройщик продает жилье. — Сегодня себестоимость квадратного метра в жилом доме доходит до 50 тысяч рублей. Из чего она складывается? Во-первых, затраты на приобретение земельных участков. Можно купить готовый участок на вторичном рынке. Это дорого — где-то от 5 до 10 процентов стоимости дома.

Себестоимость строительства напрямую зависит от того, где будет стоять дом. Так, например, на земельном участке, где будет строиться вторая очередь «Короны» (пересечение улицы Воскресенской и проспекта Советских космонавтов. — Авт.), — четыре дома, которые надо снести, а жильцов — расселить. Это ложится на застройщика и составляет от 10 до 12 процентов стоимости дома.

Дальше идут проектные работы, стоимость которых сегодня достаточно велика, стройматериалы. Существует инфляция. Основные материалы — кирпич, железобетон, дерево, металл — каждый год дорожают. И вот, например, по металлу могу сказать: если три-четыре года назад цена арматуры была от 20 до 23 тысяч рублей за тонну, то сейчас она перевалила уже за 30 тысяч.

Красный керамический кирпич мы берем в Ярославле. Заключаем договоры и железнодорожными вагонами сюда привозим. Транспортные расходы очень велики, что также влияет на удорожание квадратного метра. Силикатный кирпич берем в Котласе. Раньше брали на архангельском заводе силикатного кирпича. Это просто сейчас у нас нет объектов из силикатного кирпича, а два года тому назад мы сдали дом из него. Но в основном строительство, конечно, идет из керамического кирпича. Металл берем в Архангельске на базах, но он идет из Череповца, Москвы, с Урала; железобетон — на Кузнечевском КСКМе. Цемент везем в лучшем случае из Савинского Плесецкого района.

У нас очень дорогая электроэнергия. Дорого подвести коммуникации. Что касается рабочей силы, я бы тоже не сказал, что она дешевая — это процентов 30 от стоимости дома. Если в средней полосе рабочему заплатят, скажем, 10 тысяч, то мы здесь должны заплатить 17 — из-за северной надбавки и районного коэффициента. Но ведь застройщик должен и что-то заработать. Получить так называемую маржу. А маржа зависит от того, какие у застройщика аппетиты (кого-то устраивает 10 процентов, кого-то — 50, кого-то — 100), и от того, какая цена на рынке за это жилье. В Цигломени она одна. В центре Архангельска — другая. Рынок показывает, что жилье в центре сегодня стоит от 65 до 70 тысяч рублей за квадрат. А застройщикам выгодно строить именно в центральной части. Им невыгодно строить в Цигломени. Казалось бы, там можно никого не расселять, просто взять готовый кусок земли. Но там другая цена. Там готовое жилье не продашь. А если и продашь, то по очень низкой цене.

«Чисто коммерческая составляющая»

А впрочем, по мнению Тарасулова, не только маржа и рынок сегодня влияют на то, что цены на жилье в Архангельске медленно, но верно приближаются к столичным.

— Сегодня часто можно услышать, что архангельские цены на жилье сопоставимы с питерскими. Все потому, что в Питере большой рынок. Власть предпочтение отдает строителям, застройщикам, подрядчикам. У нас все это несколько изменено. Вот вы можете сейчас на рынке свободно купить квартиру? Сложно. Квартир немного. В основном «вторичка». А старая «хрущевка» стоит подчас столько же, а то и больше, чем я новую продаю. Будем говорить так: у нас дефицитный рынок. Предложений меньше, чем спрос. Потому такие и цены.

Скромными объемами вводимого жилья и спросом на него объясняет высокую стоимость квартир в Архангельске и генеральный директор строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон-Инвест» Алексей Попков, у которого сегодня эта самая стоимость колеблется от 45 до 92 тысяч рублей за квадрат и которого сегодня называют самым дорогим архангельским застройщиком. А председатель совета директоров ОАО «Архангельскгражданреконструкция» Сергей Киткин ситуацию комментирует коротко: — Это рынок. Есть спрос — есть предложение. Это чисто коммерческая составляющая. Да, чуть подороже у нас материалы, чуть подороже оплата труда рабочих, но не из этого складывается стоимость квадратного метра. Пока люди будут брать жилье по 70 тысяч за квадрат, мы будем продавать по 70.

«Необрушенный» рынок

Что цены на жилье в Архангельске, мягко говоря, великоваты, считают и риэлторы — люди, чьей профессией является это самое жилье продавать. Многие из них вспоминают 2011й, когда пошли военные сертификаты и прочие так называемые бюджетные деньги. Когда скупались однокомнатные квартиры, из-за чего впоследствии «однушки» росли в цене. А за ними и «двушки» с «трешками». С тех пор, говорят риэлторы, цены на жилье опускаются очень медленно. А то, что сегодня происходит в областном центре с ценами на жилье, они называют «рынком, который еще не обрушен». Рассказывают: очень много сделок проходит с привлечением материнского капитала, по различным госпрограммам... Но, пожалуй, самый главный «инструмент» для «необрушения рынка» — это ипотека. По словам риэлторов, с ее помощью сегодня происходит до 50 процентов сделок.

Стабильности нет

Судя по информации, полученной нами из Отделения по Архангельской области Северо-Западного ГУ Банка России, «инструмент» действительно мощный. Так, по данным ведомства, с января по август этого года жителям Архангельской области, включая Ненецкий автономный округ, было выдано 6 712 ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 10,7 миллиарда рублей. «По сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем предоставленных ипотечных кредитов увеличился на 33,5 процента — по количеству и на 45,8 процента — по сумме. Размер задолженности по предоставленным ипотечным жилищным кредитам с начала 2014 года увеличился на 19,1 процента и по состоянию на 1 сентября 2014 года составил 32,3 миллиарда рублей», — говорится в его ответе.

Как сообщает ведомство, по объему предоставленных за январь—август этого года ипотечных кредитов наш регион находится на четвертом месте среди регионов, входящих в Северо-Западный федеральный округ, уступая только Санкт-Петербургу, Ленинградской области и Республике Коми. Что касается ставок, по которым мы столь активно берем ипотеку, то, как нам ответили в Отделении, в иных случаях они достигают ни много ни мало 19 (!) процентов годовых. Вообще, ставки по ипотеке — это отдельная и больная тема. Мало кто знает, но уже несколько лет нам обещают европейские ставки по ипотечным кредитам, которые составляют 2–6 процента годовых. В России же сегодня средневзвешенная процентная ставка по ипотеке в рублях, по данным Отделения по Архангельской области Северо-Западного ГУ Банка России, на 1 сентября этого года составила 12,2 процента годовых.

Как считает начальник отдела ипотечных операций ОАО «Архангельский региональный оператор по ипотечному жилищному кредитованию» Андрей Боровиков, снижаться в ближайшее время она вряд ли будет. — Сама экономическая ситуация в стране не позволяет снижать ставки, — говорит Андрей Александрович. — Процентная ставка по ипотеке зависит от стоимости этих денег для организаций, выдающих ипотечные займы. Например, компания АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. — Авт.) зависит от цены размещения ипотечных ценных бумаг на рынке. Фото Артема Келарева.

И естественно, что инвесторы, а они бывают не только российские, но и иностранные, не будут покупать их по цене ниже инфляции. От инфляции очень многое зависит. Если она составляет, к примеру, 6,5 процента, то покупать будут не ниже 8–9. Плюс иностранные компании смотрят, насколько стабильна или нестабильна ситуация в России. Последнее время, сами видите, она не очень стабильная. На выходе же ставка, по которой мы выдаем кредиты населению, получается 10,5–11 процентов. Эта разница — доходы компании, которая выдает ипотеку. Туда же включаются затраты по выпуску ценных бумаг, по сопровождению закладных... Сегодня средняя ставка в АРОИЖК, по словам Андрея Боровикова, — 10,6 процента. Она же совпадает со ставкой по социальной ипотеке, которой, говорит он, сейчас по системе АИЖК будет отдан приоритет. Для человека же, не имеющего больше десяти процентов собственных средств и не подпадающего ни под какую «социальную» категорию, ставка в АРОИЖК сегодня составляет 12,75 процента годовых...

Строим новое, а покупаем старое

Сегодня цена на «однушку» в центре Архангельска, говорят риэлторы, доходит до 80 тысяч рублей за квадрат. При этом во многих таких, без преувеличения сказать, «золотых» квартирах, по свидетельству их продающих, нет даже отделки. И парадокс в том, говорят они, что, «покупая квартиру в Архангельске в центре города, легче приобрести новое жилье в Питере». Или средней полосе, где оно еще дешевле... Именно этой «космической» ценой на квадрат нового жилья, по словам риэлторов, зачастую объясняется желание архангелогородцев покупать «вторичку». Как нам рассказали в одной из риэлторских контор, «только тот, кто уже имел „вторичку“, покупает новострой». И даже «хрущевки», несмотря на их, мягко говоря, солидный возраст, по-прежнему в почете у жителей Архангельска...

В мэрии сказали, что информации о том, каковы сегодня параметры оценки себестоимости строящегося в столице Поморья жилья, не существует. Но представили список застройщиков жилья, которых у нас, оказывается, не три или четыре, как может показаться на первый взгляд, а два десятка...

«У нас кто-то может застроить целый квартал?»

Виктор Раковский, и.о. заведующего кафедрой автомобильных дорог и строительного производства института строительства и архитектуры САФУ, кандидат технических наук:

— Кто в Архангельске занимается застройкой? Частные компании. А частный застройщик не будет строить больше, чем он может продать. Социальное же жилье в городе практически не строится. В областном центре нет готовых участков под застройку, где уже были бы подведены все необходимые инженерные коммуникации, что значительно удешевило бы стоимость возводимого жилья. Кроме того, мы один из немногих регионов, где инженерные сети прокладываются на сваях. А это огромные затраты. В Архангельске, к большому сожалению, не удалось сохранить «Архгражданпроект». И сейчас у нас нет и десяти крупных проектных организаций. Поэтому, конечно, реальной конкуренции здесь нет, откуда достаточно высокая цена на эти услуги.

В регионе нет завода по производству керамического кирпича. Силикатный кирпич, который у нас производится, плохо подходит для строительства жилья и по теплотехнике, и по свойствам. Раньше заводы красного кирпича были и в Уйме — Уемский керамический комбинат, и в Цигломени. Сейчас этот кирпич у нас только привозной. Да и специалистов, которые будут его класть, у нас, кстати, тоже сейчас дефицит. Кто рвется работать на улице и каждый кирпич класть руками? Поэтому сегодня очень много привозных бригад каменщиков, и строители их перекупают друг у друга... Панельное домостроение — это возможность ускорить темпы строительства и снизить затраты. Но завода панельных конструкций, что был на улице Красной Звезды в Архангельске, у нас больше нет. Сейчас у нас остались цеха по дороге в аэропорт Талаги, где все еще делают панели. Но поскольку они изготавливаются по старым технологиям, то строителям приходится облицовывать их кирпичом. Так, например, сейчас строится один из домов по улице Логинова. Это дополнительные затраты. Будь это современные панели — строительство обходилось бы дешевле.

Раньше проекты такого рода делал «Архгражданпроект». После него запроектировать такую местную серию никто не взялся. Меж тем новая панельная серия очень помогла бы городу. Панельное домостроение сохранено, например, в Мурманске, за счет чего там сейчас строится социальное жилье. Очень много панельных домов современных серий в Москве, их гораздо дешевле и быстрее строить...

Зачастую сегодня мы не знаем себестоимости квадратного метра жилья, то есть фактических затрат по строительству. Как правило, застройщики неохотно раскрывают эти цифры. При социализме же наши студенты даже делали дипломные проекты по анализу себестоимости этих работ. Мы были в организациях, смотрели сметы, это было в порядке вещей. Но тогда все было государственное. Сегодня нашим студентам говорят: это коммерческая тайна. Что касается объемов вводимого жилья в Архангельске, то они соответствуют мощностям строительных организаций. У нас что, сохранились те строительные тресты, что были при социализме? У нас кто-то может застроить целиком жилой квартал? Есть нормы продолжительности строительства, действующие еще с 1985 года. Но сегодня мало кто пытается строить в нормативные сроки, потому что это все определяется финансовой составляющей. А поскольку это не государственные стройки, то контроль осуществляется только со стороны заказчика. Все это в конечном итоге приводит к тому, что строим мы действительно мало и квадратный метр стоит дорого.

Нашли ошибку? Выделите текст, нажмите ctrl+enter и отправьте ее нам.
Марина ТРЕТЯЧЕНКО