Александр Менькин, руководитель областной инспекции госстройнадзора ответил на вопросы о долевом строительстве в регионе, о том, почему «встают» перспективные, на первый взгляд, стройки и о том, почему региональный закон о защите прав дольщиков не до конца эффективен.
Чего не хочет дольщик
- Александр Вениаминович, закон о защите прав дольщиков был принят в Архангельской области в 2012 году, но до сих пор такое ощущение, что закон отдельно, дольщики со своими проблемами отдельно.
- Законом, регламентирующим взаимоотношения между участниками долевого строительства и застройщиком, является 214-й федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». В настоящий момент, кстати говоря, туда собираются вносить существенные изменения, направленные на усиление позиций дольщиков, ограничение доступа нерадивых застройщиков на рынок. И в частности нам, если изменения такого рода будут приняты, будет позволено значительно шире осуществлять контрольные функции.
Помимо федерального закона, есть еще 403-й приказ Минрегионразвития России, ныне трансформированного в министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены».
И есть областной закон от 2 июля 2012 года «Об организации деятельности в сфере защиты прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, на территории Архангельской области», куда также сегодня необходимо вносить изменения.
Основополагающим для нас, конечно, является 214-й федеральный закон, но проблема в том, что он не дает нам максимальных прав и возможностей каким-то образом понудить застройщика к продолжению строительства. Мы также не можем применить в отношении него какие-то серьезные санкции.
В законе прописаны либо приостановка через суд деятельности застройщика, либо вообще его ликвидация как юридического лица. Однако ни то, ни другое не дают того, что хочет получить дольщик. Потому что в результате приостановки или ликвидации дольщик сразу получится обманутым, будет включен в реестр и «висеть» там неизвестно сколько.
- А областной закон не дает каких-то дополнительных возможностей? Ведь одним из посылов этого закона было отдавать возможным инвесторам достраивать объекты недобросовестных застройщиков. В областном минстрое нам рассказывали, что в 2015 году должна была начаться работа по поиску инвесторов для проблемных строек Архангельска и области. Был готов документ, разъясняющий, как будет происходить этот поиск. И прокуратура этот документ одобрила. Сейчас эта работа ведется?
- К сожалению, вот именно в этой части закон приказал долго жить. Недавние изменения в Земельный кодекс не позволили реализовать положения нашего областного закона в части бесплатной передачи земельных участков от одних застройщиков другим. Почему я и говорю о том, что в областной закон сегодня также необходимо вносить изменения. Сейчас мы планируем приступить к работе над этим совместно с правовым департаментом областного правительства.
6 октября прошлого года по проблемам долевого строительства проводилось Всероссийское совещание в Ставрополе под председательством депутата Госдумы Александра Хинштейна, где я также принимал участие. Высказывались различные предложения, и, в первую очередь, самим Хинштейном. В частности, им предлагалось создание некоего федерального органа, который бы за счет привлекаемых из различных источников средств, в том числе и государственных, достраивал незавершенные проблемные объекты.
С точки зрения разрешения проблемы дольщиков, мысль, конечно, интересная, но, как мне кажется, это совсем расслабит застройщиков. Если застройщик понимает, что за него в итоге кто-то доведет объект до логического завершения, то зачем ему и напрягаться?
- Вы говорите, что если федеральный закон о дольщиках претерпит изменения, то вы сможете более внимательно изучать документацию застройщиков. А сейчас вы ее не изучаете? Разве застройщики через инспекцию не проходят?
- Вообще, ежеквартально они направляют в инспекцию отчеты, где определены четыре критерия, по которым мы оцениваем их финансовую устойчивость. Но парадокс в том, что даже эти отчеты не позволяют нам иметь объективной картины о финансовом состоянии застройщика. Цифры, которые они нам представляют, порой далеки от реалий.
Сегодня закон позволяет заходить на этот рынок практически любому. Достаточно уставного капитала в десять тысяч рублей.
Сколько можно строить
- «Архангельск-Инвест», застройщик жилого комплекса «Верона» на улице Красноармейской в Архангельске, неоднократно переносил сроки ввода в эксплуатацию. И вроде как все по закону, но люди сидят без квартир. В законе что-то сказано о том, сколько раз таким образом можно продлевать строительство?
- Нет, законом это не определено.
- Но есть какой-то критический предел, после которого вы уже можете сделать вывод о том, что на стройке что-то не то?
- Девять месяцев на объекте должны не вестись работы, чтобы мы сделали вывод о том, что объект «встал». Но дело в том, что этот момент сложно определить. На стройке может быть замечен один человек, который будет что-то делать, и стройка уже не считается брошенной.
- Ну вот, скажем, не ведутся девять месяцев работы, ваши действия?
- Повторюсь, по 214-му закону это либо ликвидация юридического лица, либо приостановка его деятельности. Ликвидация вообще ведет в никуда. Во время приостановки застройщик также далеко не всегда накапливает средства для возобновления строительства. И что дальше?
В связи с этим мы пытаемся работать с застройщиком по-другому, а именно - побуждать его тем или иным способом к возобновлению работ.
- Как вы сказали на одной из встреч с дольщиками «Вероны» про руководителя их фирмы-застройщика, «каждую неделю встречаетесь, уговариваете его...»
- Скорее не уговариваем, а убеждаем и пытаемся параллельно найти возможности для привлечения инвесторов или новых застройщиков.
На сегодняшний день одинаковая ситуация складывается по четырем стройкам областного центра. Это: «Верона», «Традиция» (застройщики «Архангельск-Инвест» и «Капитал-Инвест», директор застройщика – Андрей Овчинников); «Дом на площади» (застройщик – ООО «2Ю», директор – Юрий Гусаков) – там уже более года стоит «коробка» в десять этажей; ЖК «Рубин» (застройщик – «Рубин-Инвест», директор Владимир Богомаз ) – там только свайное поле.
Когда деньги уводятся на другие цели
- Но сами застройщики как объясняют свои брошенные стройки?
- Причин застройщики, как правило, перечисляют массу. Возросла арендная плата за землю, выросли тарифы на электроэнергию, тепло и так далее. Это, извините, чушь. Если ты берешь на себя обязательства, то должен просчитывать и все эти риски. А потом – эти издержки должны покрываться соответствующими повышающими сметную стоимость строительства коэффициентами, как то – накладные расходы, плановые накопления, затраты на непредвиденные расходы.
Мое мнение – застройщики и инвесторы встают в ступор на стройке тогда, когда не могут грамотно распределить финансовые ресурсы. Или – второй вариант – эти деньги уводятся на другие цели.
Хотя есть ряд застройщиков, которые работают по схеме: квартиры на стадии их строительства продали, деньги привлекли, истратили, и, пока не продали новых, денег у них нет.
- Что сейчас с жилым комплексом «Верона»?
- С октября прошлого года строительство там возобновлено. Застройщик изыскал 40 миллионов рублей. Их хватит на возведение еще четырех этажей. Разрешение на строительство продлено до 31 декабря текущего года.
- Но в случае с «Вероной» речь шла и о том, чтобы передать ее другому застройщику. Почему этого не сделали?
- Для того, чтобы объект незавершенного строительства передать от одного застройщика другому, в первую очередь нужна добрая воля того и другого. Без этого все остальное бесполезно. Все остальное – это такие процедуры, как оформление незавершенки, ее регистрация, продажа, передача. Но все это значительно увеличивает сроки строительства. Даже при самой активной работе – как минимум, год.
Притом, привлечь нового застройщика или инвестора очень сложно. Вся предпринимательская деятельность строится на том, чтобы извлечь прибыль. Исходя из этого, мы и вели переговоры по «Вероне» с потенциальным застройщиком. Сегодня уже можно сказать – это был «Аквилон-Инвест».
- Так и доброй воли какой стороны в итоге не было?
- Овчинникова.
- А на «Традицию» он денег нашел?
- Не нашел. И, по моему мнению, в нынешних условиях не найдет. Продаж там никаких нет.
В этой связи мы точно так же пытаемся завести на этот объект «Аквилон-Инвест». Овчинников очень долго передавал «Аквилону» документацию, чтобы тот мог сделать анализ финансового состояния по объекту. В октябре-ноябре прошлого года документация, наконец, была передана. «Аквилон-Инвест» этот анализ выполнил, но ничего перспективного там для себя не увидел, одни «минусы».
И тем не менее для «Традиции» поиск потенциального инвестора не закончен. Необходимо создать финансовую привлекательность объекта. По «Традиции» такая возможность есть. На первом этаже строящегося дома, как известно, имеются встроенные помещения. И если попробовать внести соответствующие коррективы в проект и встроенные помещения перепрофилировать, например, под социальное жилье, которое в дальнейшем может быть приобретено под расселение граждан из ветхого и аварийного жилья, то потенциальный новый инвестор (либо новый застройщик) вполне может заинтересоваться.
- Сколько сегодня пострадавших дольщиков в областном реестре?
- Официально в реестр включены 77 жителей Архангельской области. Реально пострадавших от недобросовестных застройщиков 202 человека.
