Из-за пробела в законе архангелогородка с двумя детьми осталась без крыши над головой

25 июня 9:12 Из газеты
«Ваша сделка законна. Но квартиру отдайте!»
«Ваша сделка законна. Но квартиру отдайте!»

Психически больной человек продал свою жилплощадь и оспорил это в суде – в итоге мама и двое маленьких детей остались без крыши над головой.

— Теперь судебные приставы могут прийти нас выселять. Другого жилья у меня нет, идти нам с детьми некуда – разве что на улицу…

Архангелогородка Екатерина Льдинина говорит это со слезами на глазах, и её можно понять. В 2013 году она продала свою квартиру, чтобы купить новую – попросторнее. Дети – мальчик и девочка – подрастали, каждому хотелось свой уголок. Выбор пал на трёхкомнатную квартиру в доме 93‑й серии на улице Лочехина в Исакогорке.

— Жилплощадь, которую я покупала, принадлежала риелтору, свидетельство о праве собственности было оформлено на него. Правда, владел он этой квартирой недолго – всего пару месяцев. Но об этом я узнала гораздо позже, – рассказывает Екатерина.

Тогда же, в апреле 2013‑го, никаких подозрений у покупательницы не возникло. Этого человека женщине порекомендовали знакомые риелторы, через которых она продавала свою квартиру.

Но главная причина, по которой одинокая мама не стала проявлять особую бдительность, заключалась в том, что на улучшение жилищных условий она взяла ипотеку:

— Если честно, я понадеялась на банк. Думала, что мне самой никто не даст сведений о предыдущих собственниках квартиры, а сотрудники банка всё проверят (на самом деле запросить в Росреестре такую справку может сам покупатель. – М. Л.). В поквартирной карточке всё было чисто.

Материнский капитал тоже ушёл на дополнительные квадратные метры. В итоге сделка состоялась: покупательница заплатила риелтору два миллиона 220 тысяч рублей, и новыми собственниками стали в равных долях мама и дети. Семья справила новоселье и стала жить-поживать.

Ответчики восьми и двенадцати лет

Прошло больше трёх лет. Всё это время Екатерина исправно выплачивала банку ипотечный кредит. Сделала ремонт – квартира была очень запущена. А в августе 2016 года – как гром среди ясного неба – повестка в суд!

— Оказалось, что риелтор, у которого мы купили квартиру, в свою очередь, приобрёл её у психически больного человека. Тот обратился в бесплатное юридическое бюро, его сотрудники написали заявление в прокуратуру, которая подала на нас в суд. И суд постановил вернуть квартиру этому человеку, – Екатерина будто сама не верит, что это не страшный сон.

На защиту прав Алексея Валова (имя и фамилия изменены) встал прокурор Архангельска. В своём иске он просил признать договоры купли-продажи квартиры на Лочехина недействительными и применить последствия ничтожной сделки. Проще говоря, прокурор потребовал вернуть квартиру Валову, поскольку при продаже квартиры в декабре 2012 года он не мог осознавать значение своих действий и руководить ими.

Ответчиками стали Екатерина Льдинина, её 12‑летняя дочка и сын восьми лет, а также риелтор, который продал им жилплощадь.

В качестве третьих лиц были привлечены: банк, у которого ипотечная квартира находилась в залоге, администрация города Архангельска и региональное управление Росреестра.

Когда Исакогорский суд уже начал рассмотрение дела, прокурор отказался от своих претензий к сделке между Льдиниными и риелтором. А вот договор между Валовым и риелтором оспаривался по полной программе.

До 2012 года квартира на улице Лочехина, в которой проживал Алексей Валов, была муниципальной. В ноябре того года он выдал уже упомянутому риелтору доверенность на приватизацию квартиры. А в декабре заключил с ним договор-купли продажи. В марте 2013‑го Валов снялся с регистрационного учёта.

В июле 2015 года бывший владелец жилплощади пришёл в государственное юридическое бюро и заявил, что его обманули, воспользовавшись состоянием здоровья. 27‑летний Алексей Валов, действительно, с детства страдает умственной отсталостью. Состояние здоровья усугубили токсикомания и алкоголизм. Он неоднократно проходил лечение в психоневрологическом диспансере. По словам Алексея, именно врачи этого лечебного учреждения и посоветовали ему обратиться к юристу после того, как он рассказал им, что хотел обменять трёхкомнатную квартиру на меньшую, но его обманули и якобы оставили без жилья.

Родных у молодого человека нет, другой жилплощади тоже. Сейчас он живёт у знакомой. Все, кто с ним общался, утверждают, что признаки заболевания невозможно не заметить. Валов обращался в полицию, однако в возбуждении уголовного дела ему отказали – за отсутствием состава преступления. Но когда этой историей занялась прокуратура, она отменила постановление об отказе.

Риелтор, который купил квартиру у Валова и продал её Льдининой, на судебные заседания не ходил. Его представитель сообщил суду, что Валов получил за квартиру деньги – один миллион 800 тысяч рублей, и у покупателя имеется его расписка, которую приобщили к делу.

Не понимает, но право имеет

Юристы ответчиков настаивали, что бывший владелец квартиры пропустил годовой срок давности по оспариванию таких сделок. Однако начальник юридического отдела госюрбюро Архангельской области Сергей Ярмолюк, представлявший интересы Валова, указал, что всё это время подзащитный периодически лечился в стационаре и не осознавал, что его права нарушены.

Суд назначил психиатрическую экспертизу. И эксперты пришли к однозначному выводу: Алексей Валов, страдающий психическим расстройством, во время подписания договора купли-продажи квартиры не мог понимать значение своих действий.

Очевидно, что он не мог это понимать и месяцем ранее, когда выдавал риелтору доверенность на оформление муниципальной квартиры в свою собственность. Но этот вопрос суд не рассматривал, поскольку никто его перед ним не ставил.

Подчеркнём, что при этом Валов считается дееспособным гражданином и вправе совершать такие сделки. Да, их значения он не понимает. Но право имеет. Такой вот парадокс.

А поскольку продавец не понимал, что делает, по закону считается, что имущество перешло в другие руки помимо его воли. Стало быть, квартиру надо вернуть прежнему владельцу. Права добросовестного приобретателя, который знать не знал о сомнительном прошлом недвижимости, в таких случаях практически ничего не значат.

Примечательно, что сделку между Льдиниными и риелтором суд признал законной. Однако это никак не облегчает положение добросовестных покупателей. Решение суда не оставляет вариантов: договор купли-продажи квартиры между Валовым и риелтором признать незаконным, истребовать её из владения Льдининых и возвратить Валову.

При этом из залога у банка квартира также изымается, а ипотека прекращается.

Ответчики обжаловали это решение в областном суде, но он полностью согласился с выводами районного. Решение вступило в законную силу. И маму с детьми действительно в любой момент могут попросить освободить жилплощадь.

Квартира за мороженое

Ситуация, в которой оказалась эта семья, порождает массу вопросов. Почему человек, который не понимает значения своих действий, может заключать договоры, приватизировать и продавать квартиру? Ведь теперь ему ничего не мешает снова выставить её на продажу – Валов остаётся дееспособным. Он сам говорил, что хотел обменять жилплощадь на меньшую, и в решении суда это отражено.

По словам Екатерины Льдининой, через несколько месяцев после переезда на новую жилплощадь к ним приходили двое мужчин, один из которых представился её бывшим владельцем:

— Он спросил, за сколько мы купили эту квартиру. Я назвала сумму, и он сказал, что его обманули, выплатили не все деньги или что‑то вроде того. Но никаких претензий к нам он не высказывал.

В суде бывший хозяин квартиры заявил, что денег за неё не получал. Почему подписал документы на продажу, пояснить не смог. Расписку в получении средств суд не принял во внимание, потому что её автор всё равно ничего не понимал.

А что если владелец квартиры действительно получил сумму, указанную в расписке? Затем вернул жильё через суд и может опять его продавать. Конечно, мы сейчас фантазируем, но теоретически такое вполне возможно. Как говорил Глеб Жеглов – это же Клондайк, Эльдорадо! Тем более что за человеком, который ничего не понимает, всегда может появиться кто‑нибудь «понимающий».

Но куда более распространён другой вариант: известно, что больные, пьющие, престарелые люди чаще всего становятся жертвами мошенников или просто желающих подзаработать не самым порядочным способом. 40‑летний житель Архангельска продал своё жильё за порцию мороженого. И очень удивился, когда новый хозяин не пустил его на порог.

В этом случае возникают вопросы к риелтору, продавшему Льдининым квартиру. Мы предложили ему на них ответить. Он не отказался, но то был очень занят и просил перезвонить, то обещал выйти на связь сам и не выходил. После нескольких попыток пообщаться стало понятно, что человек не склонен что‑то объяснять.

Екатерина Льдинина встречалась с ним после того, как стала ответчицей. По её словам, риелтор сообщил, что сейчас у него нет денег, чтобы вернуть их покупательнице квартиры. Но он устроился на новую работу и через полгода сможет взять кредит. Однако речь шла лишь о возвращении разницы между суммой, за которую он купил квартиру у Валова, и полученной от Льдининой. Это порядка 400 тысяч рублей.

«Как нам быть?»

— К сожалению, добросовестный приобретатель не очень защищён законом, – говорит начальник юридического отдела государственного юридического бюро Архангельской области Сергей Ярмолюк. – Единственная возможность вернуть свои денежные средства – обратиться в суд с требованием к продавцу квартиры. Чтобы не попасть в такую историю, при заключении договора купли-продажи надо тщательно проверять не только продавца, но и предыдущих собственников. При малейшем сомнении – требовать справку о состоянии здоровья. Если у владельцев квартиры имеются тяжёлые заболевания, во многих случаях могут возникнуть проблемы.

Что касается самой возможности заключения сделок тяжело больными людьми, Сергей Ярмолюк считает, что имеет место пробел в законе. Сегодня он не обязывает ни одно ведомство ставить вопрос о дееспособности таких людей. По мнению юриста, лечебные учреждения, которые лучше всех знают историю болезни и диагнозы пациентов, в тяжёлых случаях могли бы сообщать информацию о них в органы опеки, чтобы те при необходимости принимали меры.

Представитель Льдининых Елена Семёнова сообщила, что они будут обжаловать решения судов двух инстанций в кассационном порядке:

— Мы считаем, что суд не дал оценку нашим доказательствам. Пропуск срока для обращения в суд – отдельная история. В медицинских документах истца есть сведения о том, что в разговоре со своим лечащим врачом он упоминал о продаже в 2012 году своей квартиры. Полиция несколько раз выносила отказной материал.

Кроме того, Екатерина Льдинина будет предъявлять исковые требования к риелтору, продавшему ей квартиру. Предстоит и выяснение отношений с банком, который теперь вправе потребовать досрочного возвращения ипотечного кредита. На первой встрече после суда банковские сотрудники спросили у Екатерины, нет ли у неё другого жилья, которое можно взять в залог взамен спорной квартиры.

То есть ей ещё, возможно, придётся срочно искать деньги на погашение ипотеки, которая прекращена судом! Получается, что добросовестный приобретатель и здесь никак не защищён.

— Суд защитил права бывшего владельца квартиры, но кто защитит мои права и права моих детей, которые также являются собственниками? – недоумевает Екатерина. – Я воспитываю их одна, у дочки тоже имеется заболевание, работаю воспитателем в школе, мы относимся к категории малоимущих. Как нам теперь быть?

«ПС» отправит запрос по этой ситуации депутату Госдумы от Архангельской области, уполномоченному по правам ребёнка и в прокуратуру. Мы продолжим тему.

Марина ЛЕДЯЕВА

Такие споры – не единичны, Ксения Соловьёва, пресс-секретарь Архангельского областного суда:

– К сожалению, подобные споры не являются уникальными или единичными. В судах области регулярно оспариваются сделки, связанные с жилыми помещениями и совершённые людьми, которые, согласно выводам экспертов-психиатров, в момент подписания договора не могли понимать значение своих действий и руководить ими. Это состояние может быть обусловлено, например, заболеванием, возрастом или злоупотреблением алкоголем.

Порой суд устанавливает, что сделка была осуществлена на основании подложной доверенности – обстоятельства могут быть самыми разными. В результате страдает как лишившийся жилья собственник, так и новый владелец, не подозревавший о недействительности сделки.

Дело, о котором идёт речь, областной суд рассмотрел в апелляционном порядке 25 мая 2017 года. Прокурор выступал в защиту прав гражданина, с раннего возраста состоявшего на медицинском учёте, не справлявшегося с учебной программой вспомогательной школы, неоднократно, в том числе принудительно, проходившего лечение в психиатрической больнице.

Наличие заболевания, согласно выводам экспертов, не позволяло ему оценить правовую природу и последствия сделки купли-продажи единственного жилого помещения, которое у него имелось. «Риелтор», ставший новым собственником этого помещения, спустя несколько месяцев перепродал квартиру маме двух детей. Новый собственник доверяла продавцу, вероятно, полагала, что дополнительных проверок документации не требуется, поскольку в оформлении сделки задействовано кредитное учреждение, государственные организации и ведомства.

Одним из обстоятельств, которые должны побудить потенциального покупателя задуматься, является короткий срок владения квартирой прежнего собственника. Целесообразно изучить всю историю перехода права собственности, затребовав соответствующую справку – выписку из ЕГРН, тщательно изучить поквартирную карточку, побеседовать с соседями, представителями управляющей организации.

Институт частной собственности в Российской Федерации имеет непродолжительную историю, и нередко наши сограждане полагают, что органы власти тщательно контролируют соблюдение их прав и всегда выступят в их защиту. Однако, будучи совершеннолетними и дееспособными, граждане, заключая договор, несут предусмотренную законом ответственность.

При разрешении подобных споров суду, безусловно, эмоционально очень непросто принимать решение. С одной стороны, единственного жилья лишился человек, в силу болезни не осознававший последствий подписания им договора купли-продажи. С другой стороны, у нового собственника остаётся лишь одна возможность восстановить нарушенное право – взыскать уплаченные денежные средства с продавца квартиры, очевидно, уклоняющегося от их возврата в полном объёме.

Закон

28 июля

Про­тив води­теля из Севе­род­винска, нас­мерть сбив­шего жен­щину на тро­ту­аре, заведе­но уго­лов­ное дело

28 июля

В Архан­гель­ской области появит­ся регио­наль­ный закон о вод­ном транс­пор­те

28 июля

Житель­ница При­морс­ко­го райо­на предс­та­нет перед судом за истяза­ние сына

27 июля

Житель Кот­ласа предс­та­нет перед судом за стрель­бу по соседям

26 июля

В Архан­гель­ской области 400 чело­век постра­дали от дейс­твий недоб­росо­вес­тных застройщи­ков

26 июля

Возв­ра­ще­ние севе­род­винки в Швей­ца­рию вста­ло под воп­рос из-за долга по алиментам

26 июля

Вто­рое уго­лов­ное дело в отноше­нии быв­шего главы Кату­нино нап­равле­но в суд

25 июля

Жите­лю Ярос­лавс­кой области предъяв­лено обвине­ние во ввозе боль­ных сви­ней в Архан­гель­скую область

24 июля

Житель Архан­гель­ска предс­та­нет перед судом за уклоне­ние от при­зыва в армию

24 июля

Задер­жана ОПГ, гра­бив­шая мага­зины и почтовые отделе­ния в Архан­гель­ской области

22 июля

Экс-депу­тата Гос­думы от Архан­гель­ской области задер­жали за мошен­нич­ес­тво

21 июля

Житель Мир­ного осуж­ден на четы­ре года за покуп­ку нар­коти­ков в Интернете

21 июля

Депу­тат из Пле­сец­кого райо­на купил води­тель­ские права в Интернете

21 июля

Марш­ру­тные пере­воз­чики Архан­гель­ска обрати­лись к Упол­номо­чен­ному по защите прав предп­ри­ни­ма­те­лей

21 июля

В Лешу­кон­ском райо­не осуж­дена мать погиб­ших при пожаре детей

Похожие материалы

25 июня Закон

Из-за про­бела в законе архан­гело­гор­од­ка с двумя деть­ми оста­лась без крыши над головой

22 июня Закон

«Ког­да у чело­века мозо­ли, ему неког­да думать о глу­пос­тях»

22 июня Закон

В Архан­гель­ской области за полтора года 13 приём­ных роди­те­лей были отстра­нены от своих обя­зан­нос­тей

29 мая Закон

С деть­ми не раз­вод­ят­ся

26 мая Закон

Уго­лов­ная пира­мида из фран­цузск­их автомо­би­лей

11 мая Закон

«Север­ная» пен­сия на юге сох­ран­ит­ся?

11 марта Закон

«Шама­нин­ские» хоте­ли взять под кон­троль весь биз­нес области

24 февраля Закон

Что им стоит дом рас­хитить?

11 февраля Закон

Кон­церт с бес­плат­ной колой

29 января Закон

Рабо­тода­тель! Ты работ­нику столь­ко должен…

25 января Закон

На кол­лекто­ров можно жало­вать­ся судеб­ным приставам

21 января Закон

«Нель­зя приз­нать винов­ным в без­дейс­твии»

18 января Закон

Землю – крес­тья­нам!