Цены на жилье в регионе постепенно возвращаются к уровню, который существовал на рынке, пока не наступило предновогоднее безумие/
Для продавцов недвижимости январь-февраль традиционно «мертвый сезон»: после предновогоднего всплеска продаж царит такое затишье, что многие риэлторы берут тайм-аут и уходят в длительные отпуска. Но в этот раз канун новогодних праздников совпал с валютными плясками и прочими финансовоэкономическими чудесами. О том, как это сказалось на региональном рынке недвижимости и чего ждать теперь, мы говорим с директором одного из архангельских агентств недвижимости Дмитрием Новиковым.
– То, что происходило с ценами на недвижимость перед Новым годом, Дмитрий Павлович, мы видели сами: коллега купила квартиру, а через пару дней ей перезвонила риелтор и сказала, что она «успела только-только» – цены скакнули вверх. Другой мой знакомый покупал участок земли под Архангельском под строительство дома. Накануне назвали одну цену, а назавтра – на двести тысяч дороже. Что это было?
– Если проанализировать прошлый месяц, у людей была дикая паника. И, естественно, многие этим пользовались. Все прекрасно помним, что творилось в магазинах, а рынок недвижимости по сути ведь ничем от обычного потребительского рынка не отличается, и я тоже столкнулся с этим: знакомые приобретали жилье в Петербурге, так вот риелторы натурально пугали: «Успевайте купить сейчас, будет поднятие цен». Есть же определенные меркантильные позиции. Риелторы тоже люди, им важно продать, и продать сейчас. От человеческого фактора в таких ситуациях никуда не деться.
– Если говорить об Архангельске, был всплеск продаж в декабре?
– Всплеск спроса присутствует в конце года всегда, и нынешний всплеск, я бы сказал, уложился в рамки естественного. Во всяком случае, ничего экстраординарного не случилось. Потеряли свою выгоду те, кто готов был продать жилье в декабре и не продал, побоявшись, что прогадает. Потому что наступил январь, и дальнейшего роста валют, которого все ожидали, не произошло. Хотя почему цены на жилье у нас в стране завязаны на доллар, мне, например, непонятно, но это отдельный вопрос.
Во время паники многие продавцы чуть подняли цены, пытаясь заработать, – правда, немного, в пределах ста–двухсот тысяч рублей. Поэтому сейчас цены чуть-чуть откатились назад, вернулись к тому, что было до паники. Ну а дикого повышения цен не было. Надо понимать, что по большей части все это были спекуляции.
– Возвращаясь к ситуации перед Новым годом: что люди покупали больше всего?
– Как обычно: все, что стоит до четырех миллионов рублей. Все, что дороже, продавалось сложнее. Какого-то перераспределения спроса не произошло. Единственное, продались несколько объектов, которые до этого долго не продавались. Но я не думаю, что это связано с паникой – перед Новым годом продажи увеличиваются всегда, и вероятность таких сделок всегда есть. Вообще, самое страшное, что могло бы случиться – остановка продаж. Но этого не случилось.
– Когда мы встречались с вами около полугода назад, вы рассказывали, что был момент в 2008 году, когда цены на квартиры в центре Архангельска и на окраинах города почти сравнялись, и теперь идет обратный процесс. Сейчас ценовая разница продолжает увеличиваться?
– До Нового года эта разница уже сформировалась, мы вернулись к тем коэффициентам между районами города, которые были. Но если опять будет паника, не исключено, что такие ситуации, как в 2008-м, будут возникать снова.
Вообще, на стоимость недвижимости у нас влияет еще и желание некоторых риелторов – как правило, неопытных – упростить себе работу и оценить квартиры, не взирая на уже сложившуюся систему оценки недвижимости. Приходят такие люди в профессию. Им говорят: «Нужно набрать объектов». А какой самый простой способ их набрать? Прийти к клиенту и сказать: «Продам дороже». Можно ведь сразу назвать клиенту реальную стоимость, по которой квартиру можно продать в течение месяца-двух, а можно – вот так.
В результате они набирают кучу объектов, искусственно увеличивая цену. Начинают продавать по максимальной стоимости, а проходит время – все равно снижают. Опасность в чем? Следующие продавцы, которые выходят на рынок, уже начинают ориентироваться на эти максимальные цены. Вот так у нас появляется все больше квартир подороже и все меньше квартир по реальной цене, потому что по реальной покупают, а дорогие остаются.
– Как будет развиваться ситуация дальше, по вашим предположениям?
– В конце года банки подняли кредитные ставки. В принципе не так и сильно – на два–два с половиной процента. То есть те, кто собирается менять одну квартиру на другую или имеет накопления, повышения не почувствуют. Но почувствуют те, кто собирался покупать квартиру «с нуля» и в первичке – для них намного увеличился процент и первоначальная ставка. Им сложнее.
Похуже, возможно, будет с продажей квартир в новостройках. Там сейчас намечается проблема с аккредитацией. Банки сильно перестраховываются сейчас, и думаю, будут очень жесткие требования к застройщикам. – Как это скажется на интересах покупателя? – Если застройщик не пройдет аккредитацию, он может попробовать продать квартиры по предварительным договорам, но оптимальная форма для покупателя – это, конечно, договор долевого участия с регистрацией в Росреестре, по предварительным договорам появляется риск. Впрочем, многие готовы покупать с риском, потому что, как правило, такие квартиры дешевле.
– Значительно?
– Разница в пределах двадцати тысяч рублей за квадратный метр.
– Снижения спроса не ожидаете?
– Нет. Возможно, труднее будет молодым риелторам, у которых пока не наработано своей клиентской базы. Остальные будут работать, как работали. Ввиду того, что банки поднял ставку по кредитам в среднем до 15–16 процентов, мы ожидаем, что сейчас будет некоторое затишье. Но цены не упадут. Цены будут постепенно расти. Как обычно, в пределах общей инфляции.
